富力地产“钱紧”,12.375%高息发票据,“老板娘”下场兜底

/2020-11-13/
原标题:富力地产“钱紧”,12.375%高息发票据,“老板娘”下场兜底图片来源:视觉中国“世人慌慌张张,不过为了碎银几两。偏偏这碎银几两,可解世间万种惆怅。”缺... ...

原标题:富力地产“钱紧”,12.375%高息发票据,“老板娘”下场兜底

图片来源:视觉中国

“世人慌慌张张,不过为了碎银几两。偏偏这碎银几两,可解世间万种惆怅。”缺钱的富力地产想必对此深有感触。最近,为了解决“钱紧”问题,富力地产“两头忙”,一边出让效益不错的物流园权益,一边不惜高利率发债。

11月12日,富力地产公告发行一笔3.6亿美元的优先票据,该票据2022年到期,从2021年5月18日开始每半年付息一次。富力称,票据发行所得款项净额将用于偿还一年内到期中长期债务。

值得注意的是,这笔票据年利率高达12.375%,利率甚至高于富力地产上半年的净利润率。富力地产半年报数据显示,上半年其录得净利润39.2亿元,净利润率11.7%。而富力地产“老板娘”也在票据购买者行列,公告显示,富力地产主席兼执行董事李思廉的配偶张绮雯女士已购买合共500万美元票据。

这笔票据融资成本也远高于行业平均水平。中原地产研究中心统计数据显示,2020年房企融资规模刷新历史记录,但融资难度降低、成本也持续降低,平均票面利率集中在4-5%左右,远低于去年同期的6-8%。

高成本发债映射出富力地产对资金的渴求。根据其前三季度业绩报告数据,富力地产现有货币资金359.5亿,而在12月及明年1月将到期的公司债达110.2亿。“压力比较大,我相信货币资金中还有2/3被监管,动不了。” 一位有多年房企财务经验的TOP20房企高管对时代财经分析称。

富力地产流动性也堪忧。截止今年三季度末,富力地产流动资产合计3245.78亿,较2019年底微增0.28%;期内流动负债则增加16.54%,由2019年末的2043.03亿增加至2381.04亿,流动比率(即流动资产对流动负债的比率)低至1.36。

流动比率是衡量企业短期偿债能力的重要指标。一般说来,流动比率越高,企业资产的变现能力越强,短期偿债能力亦越强,反之则弱,一般认为合理的最低流动比率为2:1。上述房企高管对时代财经称,“流动比比较滞后,在分析企业运营时才看。财务是否健康关键看实际短期到期债务。从富力近期到期的公司债来看,压力比较大。”

关于票据利率高的原因,该房企高管表示,“估计是境外信用评级低,或者和投资人沟通得不好。”今年以来,富力地产遭多家评级机构下调信用评级。5月25日,穆迪将富力地产的企业家族评级由Ba3下调至B1,对其展望也从“评级观察”调整至“负面”。8月31日, 标普将富力地产及其子公司富力香港的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”。 同日,惠誉也将富力地产的评级展望从“稳定”下调至“负面”。

信用受挫对融资的影响已在9月初显现。9月1日,富力地产申请发行的中信证券-富力酒店二期资产支持专项计划项目(ABS)状态变更为“终止”,而该笔资产支持专项计划在去年曾成功发行了第一期,共计53.89亿。

眼下房企正在为达到“三条红线”的融资监管努力,“三道红线”指房企剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍,三线全中的红档房企将不得增加有息负债。

标普11月12日发文称,“三道红线”政策虽尚未正式公布,据称将给开发商的银行借款设限。对于大多数“B”类评级的开发商而言,假如其银行借款被事实上卡死上限,业务的扩张会变得非常困难。从今年8月份起,监管层要求压降开发商国内银行间市场存量债务的再融资上限。如果压降再融资上限的措施延伸到交易所市场公司债,或者是境外美元债,那么影响会大很多。

标普全球评级信用分析师叶翱行认为,“即便给予开发商一到三年的时间来满足要求,‘三道红线’也有可能加快行业的两极分化。”从9-10月份的投资情况来看,分化已日益明显。克而瑞数据显示,踩中三条线的红档、踩中两条线的橙档房企投资踩“刹车”,拿地力度显著放缓,9、10月份平均投资金额较前8月平均分别下降了25%、22%。三条线都未触碰的绿档房企则保持稳定,单月投资金额并未出现断崖式下跌,受到政策调控影响较小。

富力在积极地降负债。暂缓拿地之外,它的主要对策是处置资产。11月9日,富力以44.1亿的价格将旗下唯一的物流仓储资产——广州富力国际空港综合物流园70%的权益卖给黑石。据传,广州黄埔笔村旧改项目部分股权、海南富力海洋欢乐世界股权在下一步出售计划中,售价分别为60亿、20亿。

“变卖家产”始终不是最体面的应对方式,但作为一家房地产开发商,销售乏力让富力地产“开源”能力有限,也使其难掩疲惫。截至10月底,富力合约销售额为1026.8亿元,仅完成全年1520亿元销售目标的67.55%。

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