万科、旭辉、中梁等地产巨头,对明年楼市做了7个判断

/2020-11-13/
原标题:万科、旭辉、中梁等地产巨头,对明年楼市做了7个判断2020年,疫情和三道红线冲击下,很多房企对行业的未来非常悲观。很多人感到焦虑迷茫,地产行业将如何走向... ...

原标题:万科、旭辉、中梁等地产巨头,对明年楼市做了7个判断

2020年,疫情和三道红线冲击下,很多房企对行业的未来非常悲观。

很多人感到焦虑迷茫,地产行业将如何走向?如何应对当下的冲击与挑战?

前不久,明源主办的“中国房地产总裁峰会”在上海举办,多位地产大咖集体发声,分享了对市场的看法。

这些观点非常有价值,帮大家做了归纳总结,希望能给同行带来一些启发。

1房地产进入双低时代

未来挣钱只会越来越难

随着土地红利、刚需红利、金融红利的消失,行业全面进入低增长低利润的双低时代。

房企一定要提前练好内功,以应对未来动荡的市场。

首先,三道红线全面实施,控制了整个房地产行业的杠杆率。

按照总资产负债率70%来计算,行业的总杠杆就限制在了3.3倍,大家都一样,不能超。

因此,房企的增速在2019年就是一个拐点。

2020年及以后,不会再出现40-60%的复合增长率了,会普遍维持在10-20%的范围内。

其次,未来低利润也将成为常态。

事实上,地产行业早就进入了风险投资时代。房企拿了很多项目,但有很多并不赚钱,很多在亏钱,甚至很多地王项目在等死。

比如今年以来招拍挂的项目,很多都没有利润,部分项目利润在3%~5%,有公司将未来价格预期增长5%,算出来才有这么点利润,其实并没有。

总的来看,房地产行业进入双低时代,但依然是在增长的,只不过挣钱会越来越难。这相较很多其他行业来说,还是很幸福的。

2行业会进一步分化

只做开发商,价值不可能高

前段时间,贝壳上市引发行业轰动,很多人会疑惑,为什么一家才十多年的轻资产公司市值可以这么高,比做了几十年的中海、万科等头部房企还高。

背后原因有两点,一是你的商业模式不值钱,二是房企负债太高,造成风险太大。

绝大部分房企出问题,一定不是因为不赚钱,而是输在了现金流。资本市场对你的看法,在于你抗风险能力差。

现在很多房企都在想着怎么转型,但最重要的是要找到自己的商业模式。

存量时代,依靠卖新房扩大规模,做到销售额几千亿巨头的可能性越来越小。

未来十年,如果你还是一个买地建房卖房的开发商,你的估值会一直下降,因为你的商业模式注定不可能创造其他价值。

但如果你成为资产管理公司,将资本和资产结合,变成中国的黑石,未来估值则不可想象。

比如物业公司换个名字,改成某某生活,一上市,市值也很高。

未来,房企要把资产和资本统筹运营和管理,成为平台型公司,才能做成自己的护城河。

水桶重要还是水龙头重要?水龙头重要,它是一个通道。

未来只有做成一个平台,才能做成自己的护城河。如果简简单单拿一块地,拼一块地,这个市场不一定属于你。

3

经营杠杆越来越重要

房地产发展史上曾经有很多杠杆,除财务杠杆,还有土地杠杆、资本杠杆、经营杠杆和合作杠杆。

当然,现在土地杠杆、资本杠杆、财务杠杆基本都消失了。目前来看,只剩下经营杠杆和合作杠杆,一定要充分利用好这两个杠杆。

如果你是高周转房企,你的经营杠杆应该用得比较好。

以前你拿地到施工,平均下来要5个月,但你通过运营提升,将这个周期缩短到3个月甚至2.5个月,那么你就能快速拿到开发贷快速开发快速开盘,缩短经营性现金流回正周期。

除了经营杠杆,还有合作杠杆。现在百分之八十的房企都有做合作开发,合作开发选好合作伙伴很重要,优先考虑资金实力强大的企业,减少自身资金投入。

4

要做到极致的区域深耕

现在市场都不好做,投资布局对于房企,特别重要。如果你选错区域了,还是挺危险的事。

对于投资布局,大家的共识是要精准投资,同时通过极致的区域深耕降低成本,提高效率,优化企业经营。

首先,一线城市已经不是兵家必争了,可以多关注新一线城市。

深圳基本上你拿不到地;北京一个月内付清51%的地价;上海虽然有机会,但是很难,因为供地量太少;唯一有点机会的就是广州了。所以,一线城市已经不是兵家必争之地了。

另一方面,一线城市利润很薄,周期很长。

建议房企关注新一线二线城市,某些新一线城市已经超越一线城市了,比如杭州,还有新的二线城市,比如都市圈里的高铁节点、省会、计划单列市等,这些城市可能就是机会点。

此外,房企也可以尝试精准投资三四线城市。

比如有房企在山东做到300亿,在苏北卖出100多亿,很多房企都意想不到。而这些都是投资准确、大周期、小周期、行业高地、产业高地精准把握的结果。

其次,在熟悉的地方持续深耕,将优势发挥到极致。

在一个区域深耕,确实有很多的红利。比如滨江一千多亿,大部分在浙江,50%是在杭州。它总部才80个人,而且也不用996。

那么,如何才能做好区域深耕?

一方面,将效益不好的区域收缩掉,将资源投到成熟的区域公司,做到效益最大化。

房企都在全国布局,但有些区域规模很小,两费加起来要六七个点,但也要配一个团队,经营效率和成本很难提升优化,未来则可以考虑将这些区域收缩掉。

将资源投到有竞争力、团队成熟的区域公司,效益最大化,而不是一味要有多大的地盘。

还有一些有潜力的城市,没有办法做到整个区域的深耕,可以将资源集中起来在某个板块,做成板块的深耕,叫打阵地战。

另一方面,在深耕区域要做到四个熟悉。

在熟悉的区域做熟悉的产品,用熟悉的团队和熟悉的供应方、合作资源。这四个熟悉之下,才能保持深耕的极致。

拿总包来说,原来你在十个城市做十个项目,现在在一个城市做十个项目,各项管理成本低很多,它一定会愿意让利给甲方,这样深度捆绑在一起,在市场上才有竞争力。

第三,对于机会型区域,绝对不能恋战。

除了深耕区域,还有一些机会型区域,机缘巧合拿到一个不错的项目,这当然也可以做,但这种一定是打一枪换一个地方,绝不恋战。

在这方面,很多房企都曾经犯过一些错误。

比如这个地方不是你的根据地,偶然有个项目做得还不错,也赚了一些钱。然后就想这里是熟悉的团队了,就再做吧,接下去做了第二个项目,就把第一个项目赚的钱都亏进去了。就是做的过程当中,忘记出发点是什么了。

5要把产品天花板拉高

而不是一味压低成本

现在客户对于产品认知越来越强。目前行业里面,

有些品牌房企溢价能力可以达到20%~30%。相反,有些项目不断降价,还是没人买。

这其实反映出,房地产行业出现了高品质需求的买方市场,只要你产品好,你比竞品卖贵20%,客户也认,他们愿意为高品质买单。

另一方面,也是因为很多客户需求没被满足,有待房企去挖掘。

比如,疫情后需要居家办公,以前搞一间书房是做做样子,今天在家要跟人开会都没空间,需求没有被满足。

所以,房地产未来可能的发展空间一定在于质量,而不在数量。

头部房企应该要把产品天花板拉高。只有把天花板拉高,才能将更多的优势资源、资本和人力,优秀的人才,吸引到这里来。这个行业才能更好地发展。

如何拉高?有很多手段,比如除了产品质量过硬,还可以从美学、艺术、科技、精神消费等层面去丰富社区,还可以通过增加健康配套、提升服务等等。

总而言之,我们应该要向市场要效益,而不是一味的压低成本。

通过更多的溢价,让这个行业不断的进化。

这样使得我们每个人在这里面,都有自己的空间,投资人有投资人的成长空间,职业经理人也好,从业人员也好,有自己的市场。

6组织变革

“小团队”模式开始流行

未来地产行业的组织形式可能会演变成小团队协同作战模式。

一个区域公司不需要像以前一样几百人,一个项目以前十几个人干,以后就可能三五个人干,一个人干三个人的活,拿的奖金也多。

最近,碧桂园就提出来在新区域要打造“极简组织”,新区域平台仅配置约10人,包括投资、运营、成本和综合类,每类2~4人。

项目公司只配3人,包括项目总、工程经理和项目综管。之所以能做到这样,主要是采用了大总包模式。

不少大咖认为,这会是未来地产组织的一个演变趋势。

因为行业利润在下降,提高人均效能,不但能降低成本,也能提高员工待遇,比如滨江人均业绩超过1亿,每个员工拿同行1.3倍工资。

很多房企之所以能发比较高的奖金,原因在于组织精简,比如原来要300人,现在只要200人,这样每个员工都可以涨薪水。

除了小团队作战,未来同一城市团队共用、跨区域人才共享等也可能会成为趋势。

比如有房企在区域层面成立优秀人才池,哪里需要派往哪里,让优秀人才在全国内充分流动起来,形成灵活的作战单元,不但大大提高区域战斗力,也能有效降低人力成本。

7

未来千万不要选错赛道

这几年很多房企都在研究怎么转型,怎么多元化发展。

但现在房地产行业容错率越来越低,一定要做正确的事情,选错了赛道是很致命的问题,所以战略上的规划把握能力、布局能力要很强。

怎么判断一个赛道的价值?就是要有尽可能多的、不受限制的客户。另外一个,现金流的稳定性。

物业这两年为什么这么火?一方面物业是轻资产行业,没有太多负债,不少物业公司,基本是零负债。

另一方面,客户数量庞大,且天然具备与客户的黏性,客户不断为业主提供服务,这也意味着未来收入增长潜力巨大。

这也是为什么跟房地产行业相比,物业行业估值这么高的原因。

除了物业,还有这几个细分行业会有比较多的发展机会。如健康产业、智能制造、社区商业、物流行业等等。

以上是我们根据房企大咖分享,总结的七点行业未来趋势,对此你是否认同,欢迎留言告诉我们。

来源:明源地产研究院,作者: 楚琦

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