万科、旭辉、中梁等地产巨头,对明年楼市做了7个判断

原标题：万科、旭辉、中梁等地产巨头,对明年楼市做了7个判断

2020年，疫情和三道红线冲击下，很多房企对行业的未来非常悲观。

很多人感到焦虑迷茫，地产行业将如何走向？如何应对当下的冲击与挑战？

前不久，明源主办的“中国房地产总裁峰会”在上海举办，多位地产大咖集体发声，分享了对市场的看法。

这些观点非常有价值，帮大家做了归纳总结，希望能给同行带来一些启发。

1房地产进入双低时代

未来挣钱只会越来越难

随着土地红利、刚需红利、金融红利的消失，行业全面进入低增长低利润的双低时代。

房企一定要提前练好内功，以应对未来动荡的市场。

首先，三道红线全面实施，控制了整个房地产行业的杠杆率。

按照总资产负债率70%来计算，行业的总杠杆就限制在了3.3倍，大家都一样，不能超。

因此，房企的增速在2019年就是一个拐点。

2020年及以后，不会再出现40-60%的复合增长率了，会普遍维持在10-20%的范围内。

其次，未来低利润也将成为常态。

事实上，地产行业早就进入了风险投资时代。房企拿了很多项目，但有很多并不赚钱，很多在亏钱，甚至很多地王项目在等死。

比如今年以来招拍挂的项目，很多都没有利润，部分项目利润在3%～5%，有公司将未来价格预期增长5%，算出来才有这么点利润，其实并没有。

总的来看，房地产行业进入双低时代，但依然是在增长的，只不过挣钱会越来越难。这相较很多其他行业来说，还是很幸福的。

2行业会进一步分化

只做开发商，价值不可能高

前段时间，贝壳上市引发行业轰动，很多人会疑惑，为什么一家才十多年的轻资产公司市值可以这么高，比做了几十年的中海、万科等头部房企还高。

背后原因有两点，一是你的商业模式不值钱，二是房企负债太高，造成风险太大。

绝大部分房企出问题，一定不是因为不赚钱，而是输在了现金流。资本市场对你的看法，在于你抗风险能力差。

现在很多房企都在想着怎么转型，但最重要的是要找到自己的商业模式。

存量时代，依靠卖新房扩大规模，做到销售额几千亿巨头的可能性越来越小。

未来十年，如果你还是一个买地建房卖房的开发商，你的估值会一直下降，因为你的商业模式注定不可能创造其他价值。

但如果你成为资产管理公司，将资本和资产结合，变成中国的黑石，未来估值则不可想象。

比如物业公司换个名字，改成某某生活，一上市，市值也很高。

未来，房企要把资产和资本统筹运营和管理，成为平台型公司，才能做成自己的护城河。

水桶重要还是水龙头重要？水龙头重要，它是一个通道。

未来只有做成一个平台，才能做成自己的护城河。如果简简单单拿一块地，拼一块地，这个市场不一定属于你。

3

经营杠杆越来越重要

房地产发展史上曾经有很多杠杆，除财务杠杆，还有土地杠杆、资本杠杆、经营杠杆和合作杠杆。

当然，现在土地杠杆、资本杠杆、财务杠杆基本都消失了。目前来看，只剩下经营杠杆和合作杠杆，一定要充分利用好这两个杠杆。

如果你是高周转房企，你的经营杠杆应该用得比较好。

以前你拿地到施工，平均下来要5个月，但你通过运营提升，将这个周期缩短到3个月甚至2.5个月，那么你就能快速拿到开发贷快速开发快速开盘，缩短经营性现金流回正周期。

除了经营杠杆，还有合作杠杆。现在百分之八十的房企都有做合作开发，合作开发选好合作伙伴很重要，优先考虑资金实力强大的企业，减少自身资金投入。

4

要做到极致的区域深耕

现在市场都不好做，投资布局对于房企，特别重要。如果你选错区域了，还是挺危险的事。

对于投资布局，大家的共识是要精准投资，同时通过极致的区域深耕降低成本，提高效率，优化企业经营。

首先，一线城市已经不是兵家必争了，可以多关注新一线城市。

深圳基本上你拿不到地；北京一个月内付清51%的地价；上海虽然有机会，但是很难，因为供地量太少；唯一有点机会的就是广州了。所以，一线城市已经不是兵家必争之地了。

另一方面，一线城市利润很薄，周期很长。

建议房企关注新一线二线城市，某些新一线城市已经超越一线城市了，比如杭州，还有新的二线城市，比如都市圈里的高铁节点、省会、计划单列市等，这些城市可能就是机会点。

此外，房企也可以尝试精准投资三四线城市。

比如有房企在山东做到300亿，在苏北卖出100多亿，很多房企都意想不到。而这些都是投资准确、大周期、小周期、行业高地、产业高地精准把握的结果。

其次，在熟悉的地方持续深耕，将优势发挥到极致。

在一个区域深耕，确实有很多的红利。比如滨江一千多亿，大部分在浙江，50%是在杭州。它总部才80个人，而且也不用996。

那么，如何才能做好区域深耕？

一方面，将效益不好的区域收缩掉，将资源投到成熟的区域公司，做到效益最大化。

房企都在全国布局，但有些区域规模很小，两费加起来要六七个点，但也要配一个团队，经营效率和成本很难提升优化，未来则可以考虑将这些区域收缩掉。

将资源投到有竞争力、团队成熟的区域公司，效益最大化，而不是一味要有多大的地盘。

还有一些有潜力的城市，没有办法做到整个区域的深耕，可以将资源集中起来在某个板块，做成板块的深耕，叫打阵地战。

另一方面，在深耕区域要做到四个熟悉。

在熟悉的区域做熟悉的产品，用熟悉的团队和熟悉的供应方、合作资源。这四个熟悉之下，才能保持深耕的极致。

拿总包来说，原来你在十个城市做十个项目，现在在一个城市做十个项目，各项管理成本低很多，它一定会愿意让利给甲方，这样深度捆绑在一起，在市场上才有竞争力。

第三，对于机会型区域，绝对不能恋战。

除了深耕区域，还有一些机会型区域，机缘巧合拿到一个不错的项目，这当然也可以做，但这种一定是打一枪换一个地方，绝不恋战。

在这方面，很多房企都曾经犯过一些错误。

比如这个地方不是你的根据地，偶然有个项目做得还不错，也赚了一些钱。然后就想这里是熟悉的团队了，就再做吧，接下去做了第二个项目，就把第一个项目赚的钱都亏进去了。就是做的过程当中，忘记出发点是什么了。

5要把产品天花板拉高

而不是一味压低成本

现在客户对于产品认知越来越强。目前行业里面，

有些品牌房企溢价能力可以达到20%~30%。相反，有些项目不断降价，还是没人买。

这其实反映出，房地产行业出现了高品质需求的买方市场，只要你产品好，你比竞品卖贵20%，客户也认，他们愿意为高品质买单。

另一方面，也是因为很多客户需求没被满足，有待房企去挖掘。

比如，疫情后需要居家办公，以前搞一间书房是做做样子，今天在家要跟人开会都没空间，需求没有被满足。

所以，房地产未来可能的发展空间一定在于质量，而不在数量。

头部房企应该要把产品天花板拉高。只有把天花板拉高，才能将更多的优势资源、资本和人力，优秀的人才，吸引到这里来。这个行业才能更好地发展。

如何拉高？有很多手段，比如除了产品质量过硬，还可以从美学、艺术、科技、精神消费等层面去丰富社区，还可以通过增加健康配套、提升服务等等。

总而言之，我们应该要向市场要效益，而不是一味的压低成本。

通过更多的溢价，让这个行业不断的进化。

这样使得我们每个人在这里面，都有自己的空间，投资人有投资人的成长空间，职业经理人也好，从业人员也好，有自己的市场。

6组织变革

“小团队”模式开始流行

未来地产行业的组织形式可能会演变成小团队协同作战模式。

一个区域公司不需要像以前一样几百人，一个项目以前十几个人干，以后就可能三五个人干，一个人干三个人的活，拿的奖金也多。

最近，碧桂园就提出来在新区域要打造“极简组织”，新区域平台仅配置约10人，包括投资、运营、成本和综合类，每类2～4人。

项目公司只配3人，包括项目总、工程经理和项目综管。之所以能做到这样，主要是采用了大总包模式。

不少大咖认为，这会是未来地产组织的一个演变趋势。

因为行业利润在下降，提高人均效能，不但能降低成本，也能提高员工待遇，比如滨江人均业绩超过1亿，每个员工拿同行1.3倍工资。

很多房企之所以能发比较高的奖金，原因在于组织精简，比如原来要300人，现在只要200人，这样每个员工都可以涨薪水。

除了小团队作战，未来同一城市团队共用、跨区域人才共享等也可能会成为趋势。

比如有房企在区域层面成立优秀人才池，哪里需要派往哪里，让优秀人才在全国内充分流动起来，形成灵活的作战单元，不但大大提高区域战斗力，也能有效降低人力成本。

7

未来千万不要选错赛道

这几年很多房企都在研究怎么转型，怎么多元化发展。

但现在房地产行业容错率越来越低，一定要做正确的事情，选错了赛道是很致命的问题，所以战略上的规划把握能力、布局能力要很强。

怎么判断一个赛道的价值？就是要有尽可能多的、不受限制的客户。另外一个，现金流的稳定性。

物业这两年为什么这么火？一方面物业是轻资产行业，没有太多负债，不少物业公司，基本是零负债。

另一方面，客户数量庞大，且天然具备与客户的黏性，客户不断为业主提供服务，这也意味着未来收入增长潜力巨大。

这也是为什么跟房地产行业相比，物业行业估值这么高的原因。

除了物业，还有这几个细分行业会有比较多的发展机会。如健康产业、智能制造、社区商业、物流行业等等。

以上是我们根据房企大咖分享，总结的七点行业未来趋势，对此你是否认同，欢迎留言告诉我们。

来源：明源地产研究院，作者： 楚琦